Бизнес-класс (в сфере недвижимости) — комфортное жилье улучшенных потребительских характеристик, как правило, построенное в годы рыночной экономики. Данной категории не способны соответствовать большинство советских «элитных» многоквартирных домов. При этом в Ростове и ряде других городов дома бизнес-класса позиционируются многими застройщиками как элитные, что неверно, так как последние относятся к более дорогому и качественному сегменту.
У некоторых граждан этот сегмент недвижимости вызывает негативное отношение. Однако строительство домов бизнес-класса, жилья для богатых оказывает косвенную поддержку в решении жилищного вопроса и некоторого числа нуждающихся граждан. В частности — за счет приходящих в городские центры застройщиков удается расселять жильцов ветхих и аварийных домов, на месте которых вырастают богатые объекты, частично реконструируется социальная и коммунальная инфраструктура.
Оглавление.
II. Наиболее известные примеры:
I. Критерии
1. Основные признаки
В зарубежной практике существуют четкие критерии определения домов бизнес-класса и эконом-класса (народного жилья), в России границы между двумя данными сегментами недвижимости сильно размыты. По оценкам генерального директора риэлтерской компании Титул Евгения Сосницкого, к домам бизнес-класса относится жилье, отвечающее следующим признакам:
- Дома бизнес-класса могут быть построены только из кирпича или по различным каркасно-монолитным технологиям. Под данный сегмент недвижимости не подпадают крупнопанельные объекты, а также быстровозводимое жилье .
- Дома бизнес-класса не могут быть построены по типовому проекту.
- Высота потолков в квартирах домов бизнес-класса — от 2,85–3 метров.
- На каждую квартиру бизнес-класса (будь то индивидуальное жилье или многоквартирный дом) должно приходиться как минимум одно парковочное место в гараже или автостоянке, закрытой для доступа посторонних. В многоквартирных домах бизнес-класса эта проблема зачастую решается путем строительства коллективных парковок для жильцов в подвальных или подземных этажах.
- Дома бизнес-класса должны располагать объектами социальной инфраструктуры (продуктовые магазины, отделения банков, парикмахерские, фитнес-центры, и пр.), либо собственной, либо – расположенной в пятиминутной досягаемости.
- Жилье бизнес-класса также может отличаться низким качеством в то время, как дома эконом-класса могут быть добротными. Данные сегменты недвижимости являются «товаром», рассчитанным на различные аудитории покупателей.
2. География
В прежние времена некоторые эксперты считали, что дома бизнес-класса могут строиться только в административных центрах городов либо поблизости.
В настоящее время данное требование снято, поскольку в ряде случаев «престижная география», наоборот, способствует дискомфортности проживания. В качестве примера можно привести все тот же Ростов, чей административный центр одновременно является и историческим, изобилующим большим количеством объектов старого, ветхого и аварийного жилья .
При этом основные объемы жилья бизнес-класса продолжают строиться в центре Ростова, превращая мегаполис в город контрастов. Рядом с дорогими и современными новостройками соседствуют аварийные объекты, «коммуналки». Так, в настоящее время, по данным городских служб, на территории «старого Ростова» еще эксплуатируется несколько сотен деревянных дворовых туалетов. Продолжается процесс криминализации ряда улиц и кварталов, которые одновременно являются географически престижными и дорогими…
По оценкам риэлтеров, в силу сложившихся противоречий в центре Ростова невозможно построить элитное жилье, поскольку данный сегмент недвижимости может находиться на городских участках, располагающих особым комфортным «микроклиматом».
3. Дома класса «премиум»
Жилье премиум-класса является верхней ценовой категорией бизнес-класса (некоторые эксперты относят данный сегмент уже к элитному жилью, некоторые — к жилью, не «дотянувшему» до элитного по одному-двум признакам). В сравнении с бизнес-классом для него предусмотрен ряд более жестких требований:
- Площадь квартир таких объектов — от 120 кв. метров, соответственно, в данном доме не допускается наличие однокомнатных квартир (исключение могут составлять так называемые стометровые «студии»).
- Дома премиум-класса оснащаются элитными лифтами, централизованным кондиционированием, системами внутренней очистки воды, закрытыми для посторонних и охраняемыми дворовыми территориями с обилием декоративных элементов, детскими и спортивными плащадками, а также площадками для выгула собак.
II. Примеры массовой застройки бизнес-класса в Ростове
1. Улица Пушкинская Ростова
По завершении комплексной реконструкции Пушкинская превратилась в самую дорогую улицу Ростова, все новостройки которой относятся к бизнес-классу. По данным риэлтерской компании «Титул», стоимость квартир на Пушкинской на 20% превышает цены на жилье аналогичного качества, расположенное также в центре города, но на соседних улицах и переулках. Именно здесь в 2009 году была продана самая дорогая квартира в мегаполисе, стоимость которой составила 140 тысяч рублей за квадратный метр.
Вместе с тем проживание на этой улице имеет и ряд недостатков, присущих и другим участкам городского центра. Высотные новостройки бизнес-класса не вписываются в окружающую историческую архитектурную панораму, в силу высокой плотности застройки улица страдает от тесноты. Кроме того, по оценкам ростовчан, улица Пушкинская является сильно криминализированной. Об этом, в частности, свидетельствуют многочисленные факты происходящего здесь вандализма.
2. Микрорайон Норд
В качестве примера масштабного строительства жилья для обеспеченных покупателей на периферии можно привести возводимый микрорайон бизнес-класса Норд, который станет частью одноименного города-спутника Ростова, лежащего сразу на двух территориях: мегаполиса и Аксайского сельского района. Южная часть микрорайона находится в окрестностях самой северной улицы Ростова Северного района – Орбитальной.
По словам представителей компании-застройщика «Ростовкапстрой», каждый из вводимых в эксплуатацию домов бизнес-класса будет представлять собой самодостаточный социальный организм, располагая собственной социальной инфраструктурой, расположенными в шаговой доступности продуктовыми магазинами, парковками, зелеными зонами. Кроме того, здесь планируется построить три 3–5-уровневых автомобильных паркинга на 693 машиноместа, спортивную зону с теннисными кортами и футбольным полем, два детских сада и школу, собственный бульвар, а также многофункциональный торгово-развлекательный комплекс «Норд».
Общая площадь жилья и социальных объектов микрорайона составит 250 кв. метров. Запланированная численность населения — 7–8 тыс. человек, которые будут проживать в 16 высотных 17–26-этажных многоквартирных домах. Их предполагается ввести в эксплуатацию до 2015 года. Стоимость квартир (в ценах 2009 г.) — от 33 тыс. руб. за кв. метр, площадь — от 44 до 99 кв. метров.
III. Общие вопросы
В докризисные времена возводимый бизнес-класс можно было отнести к наиболее динамично развивающемуся сегменту жилищного строительства, что во многом объяснялось дефицитом свободных территорий. При этом жилье для обеспеченных граждан зачастую становилось объектом инвестиционных вложений, в котором впоследствии покупатели не проживали. Стоимость 1 кв. метра в домах бизнес и эконом-классов в среднем имела двукратную разницу.
С наступлением кризиса аналитики предсказывали выравнивание существующей дельты в сегменте эконом- и бизнес-класса, ссылаясь на падение общего жизненного уровня. Однако, как показало время, прогноз себя не оправдал: по данным риэлтерской компании «Титул» на декабрь 2009 года, за время кризиса цены на жилье в обоих сегментах снизились на 30%. При этом значительно меньшее, 10%-е падение стоимости на жилищном рынке было отмечено в более дорогом сегменте премиум-класса, что объясняется большим дефицитом данного типа домов, спрос на которые существенно превышает предложение.
В настоящее время есть основания прогнозировать, скорее, рост существующей дельты между различными категориями недвижимости, поскольку кризисные явления неизбежно обостряют социальные контрасты. Одновременно ведущее борьбу с кризисом государство поворачивается лицом к ограниченному в средствах покупателю и стремится снизить стоимость жилья эконом-класса, например, за счет внедрения более дешевых технологий строительства. Как, в частности, отмечал заместитель губернатора Ростовской области Юрий Андриади, жилищное строительство следует четко разделить на коммерческое и социальное.
См. также:
